Правата ми при теглене на ипотечен кредит. Какво трябва да знам?

Искам да получа по-голяма сума пари от банката, но, за да ми я отпусне, тя трябва да е спокойна, че ще си получи парите обратно. Едно от най-сигурните обезпечения е ипотеката и когато искам да получа голяма сума пари, за да си закупя жилище мога да прибегна до ипотечен кредит. Различни са вариантите за ипотечен кредит:

може да ипотекирам друг свой имот, за да получа пари и да си купя още един нов имот;
може новият имот, който искам да закупя, да бъде ипотекиран;

Какво е важно да знам, когато сключвам договор за ипотечен кредит?

Договорите за ипотечен кредит обикновено са с висока стойност и се сключват за дълъг период от време. В тази връзка е важно да бъда запознат с най-важните особености, а именно:

Въпреки че аз търся кредит, във взаимоотношенията ми с банката ние сме равнопоставени, т.е аз мога да изисквам такава структура на кредита, т.е размер, лихва срок, начин на погасяване, която действително отговаря на специфичните ми потребности и възможности, а не задължително да се съгласявам на готови банкови продукти, които се предлагат масово на всички клиенти.
Банката трябва да ми предостави необходимата информация за сравняване на различните предложения и за вземане на информирано решение за сключване на договор за ипотечен кредит.
Ипотеката трябва да бъде учредена в нотариална форма т.е сделката трябва да бъде изповядана пред нотариус.
Трябва да проверя дали лихвата е фиксирана или не – законът допуска промяна на лихвения процент и други разходи по кредита само ако това е изрично упоменато в договора, а основанията са описани в договора, обосновани са и не зависят от волята на банката.

Какво трябва да съдържа договорът за ипотечен кредит?

Трябва да имам предвид, че, като равнопоставен спрямо банката, аз имам възможност да влияя на съдържането и условията на договора. Договорът трябва да е написан на разбираем език, а по важните елементи от съдържанието му са:

срокът на договора за кредит;
общият размер на кредита и условията за усвояването му (това е общата сума предоставена по договора за ипотечен кредит);
лихвения процент по кредита, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент (определя се по собствена методика на банката и трябва да е свързан с първоначалния лихвен процент);

периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент;
годишният процент на разходите по кредита – изразява общите разходи по кредита за мен, настоящи или бъдещи (лихви, други преки или косвени разходи, комисиони, възнаграждения от всякакъв вид, в т.ч. тези, дължими на посредниците за сключване на договора), изразени като годишен процент от общия размер на предоставения кредит;
погасителен план, съдържащ информация за размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски;
лихвеният процент, който се прилага при просрочени плащания, изчислен към момента на сключване на договора за кредит, начините за неговото променяне, както и стойността на всички разходи, които се дължат при неизпълнение на договора;
предупреждение за последиците за мен при просрочие на вноските;
наличието на нотариални и други такси, които са свързани с договора за кредит, ако има такива;
наличието или липсата на право на отказ на потребителя от договора, срока, в който това право може да бъде упражнено;
правото на предсрочно погасяване на кредита, реда за неговото осъществяване и когато е необходимо, информация за правото на банката на обезщетение;
реда за прекратяване на договора за ипотечен кредит;
наличието на извънсъдебни способи за решаването на спорове, както и условията за тяхното използване

Освен договорът между мен и банката за мен са в сила и общите условия, които са част от договора и всяка страница се подписва от страните по договора т.е от мен и от представител на банката.

Фиксиран или нефиксиран лихвен процент?

Възможно е лихвеният процент по моя кредит да бъде фиксиран или променлив, т.е. нефиксиран. Ето какво трябва да знам за двете хипотези:

При нефиксирана лихва:

При промяна на лихвения процент банката е длъжна да ме информира, както за новия размер на вноските след промяна на лихвения процент, така и за техният брой.Аз ще се считам за уведомен, когато съобщението за промяната е било изпратено на последния посочен от мен адрес.

Когато промяната на лихвения процент произтича от промяна на референтния лихвен процент (това е лихвеният процент, използван като основа за изчисляване на приложимия към договора за ипотечен кредит променлив лихвен процент по кредита. РЛП представлява комбинация от пазарен индекс LIBOR, EURIBOR, SOFIBOR (тези индекси са публични, прозрачни и независещи от банките, а стойностите на тези пазарни индекси са проследими във времето и до известна степен прогнозируеми за определен бъдещ период от време и могат да бъдат открити на сайта на БНБ) индикатори, публикувани от Българската народна банка и Националния статистически институт (инфлация, безработица, растеж на БВП, средна работна заплата)) и новият референтен лихвен процент е направен публично достояние чрез използването на подходящи средства (качен е в интернет сайта на банката или е даден на разположение в офисите на банката) аз се считам за уведомен и се приема, че информацията е стигнала до моето знание. РЛП може да се променя, когато се променят някои от факторите, които оказват влияние, но точната методология за определяне на РЛП се определя от банката (тя сама избира относителна тежест на компонентите на РЛП) и тази методология се описва в договора и не може да бъде едностранно променяна от банката след сключване на договора.

При фиксирана лихва:

При фиксирана лихва трябва да внимавам какво е записано в договора и дали има клауза, която дава възможност на банката все пак да промени лихвата. Въпреки тази възможност банката трябва да ме уведоми при изменение на лихвеният процент. Лихвеният процент може да бъде променен по взаимно съгласие, ако не е записано друго.

Просрочвам вноските си. Какво се трябва да знам за лихвата за забава?

Ако просроча вноската си, дължа и лихва за забава, но тя не може да надхвърля установената от БНБ законна лихва, определена с Постановление № 100 от 29.05.2012 г. за определяне размера на законната лихва по просрочени задължения в левове и във валута на МС. За просрочени задължения в лева, лихвата не може да надвишава основния лихвен процент на БНБ от 1 януари или 1 юли (датите, на които той се обновява), плюс 10 процента върху стойността й. За изчисляване на дневния размер на законната лихва, трябва да разделя годишната законна лихва на 360 и да я умножа по дните, с които съм се забавил.

Банката може да обяви един кредит за предсрочно изискуем при непогасяване в срок дори на една-единствена вноска. Последиците от това са, че аз дължа веднага главницата към този момент, начислени наказателни лихви за просрочие, съдебни такси и разноски. Наказателната лихва започва да тече от следващия ден, на който е трябвало да платя вноската по заема и тече докато не изплатя дължимата вноска. При ипотечен кредит банката може да се удоволетвори чрез продажбата на имота.

Кога имам право на предсрочно погасяване и какво ме очаква?

Имам право по всяко време да погася изцяло или частично задълженията си по договора. Освен това имам право на намаляване на общите разходи по кредита – примерно намаляване на лихвата или на разходите по оставащата част от договора. Банката не може да откаже да приеме предсрочното изпълнение по договора за ипотечен кредит.

ВАЖНО! При нефиксирана лихва банката няма право на обезщетение или неустойка.

При фиксирана лихва няма обезщетение или неустойка, ако кредитът бъде предсрочно погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му. В противен случай банката има право на справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита, но размерът може да бъде в размер до 1% от предсрочно погасената сума по кредита.

Статията е насочена за читатели, които не са с юридическо образование, поради което информацията е представена на общодостъпен език като са използвани изрази, които са част от разговорния език.

АВТОР: Адвокат Владимир Иванов

ИЗТОЧНИЦИ:

Закон за потребителските кредити

чл. 5 от ЗПК – предоставяне на необходима информация на потребителя преди сключване на договора за ипотечен кредит

чл. 10 ал. 4 от ЗПК – относно фиксираната лихва

чл. 11 ал. 2 от ЗПК – относно общите условия

чл. 14 от ЗПК – относно задължението на банката да ме информира при промяна на лихвения процент при нефиксирана лихва

чл. 32 от ЗПК – относно предсрочно погасяване

чл. 32 ал. 5-8 от ЗПК – относно правото на обезщетение на банката при предсрочно погасяване

чл. 33а, ал.3, ЗПК – относно забрана методологията да се променя едностранно от кредитора след сключването на договора

Закон за задълженията и договорите

чл. 18 от ЗЗД – форма при учредяване на ипотека

Закон за кредитните институции

чл. 60, ЗКИ – относно обявяването на кредит за предсрочно изискуем