За какво да внимавам при покупка на имот и закупуване на жилище?
Покупката на имот е много важна стъпка, която освен удовлетворение и завършеност, крие и определени рискове. Много хора се опитват да се справят сами, но има особености, за които трябва да се внимавам при покупка на имот, защото това е сложен и комплексен процес, през който помощта на професионалисти би била доста полезна.
По-долу ще откриете полезни съвети за това, за което трябва да внимавам при покупка на имот.
Дали продавачът е собственик на имота?
На първо и главно място, за да станете собственик на имот трябва да купите същия от лице, което притежава цялата собственост на имота. Това е въпрос, който е широко обсъждан и крие много рискови ситуации в себе си.
Ако договорът за покупко-продажба е сключен по законно установения ред, собствеността се прехвърля автоматично върху купувача. Необходимо е обаче собствеността да се изследва поне 10 години назад, т.е да се видят предходни сделки, с които този имот е бил прехвърлян, за да се установи веригата на прехвърляне и да се провери дали лицето, което към момента се легитимира като собственик наистина е придобило собствеността по предходна сделка.
Това изследване назад във времето дава сигурност, че ще станете законен собственик на имота, а няма да се стигне до евикция (съдебно отстраняване) или предявяване срещу Вас на някой от исковете по Закона за собствеността, чрез които може да бъде оспорено правото Ви на собственост и да бъде отнето владението на имота.
Има редица случаи, при които предишният собственик не е изобщо собственик или е собственик само на определени идеални части, което налага проверка на неговия титул за собственост. Такава проверка се извършва като се проверява наличната информация в различни масиви като Агенция по вписванията, Кадастъра, както и от самия документ за собственост, а ако той е по наследство се изследва и връзката с наследодателя и наличието на други наследници. Документ за собственост може да бъде и съдебно решение.
Тук е моментът да споменем, че удостоверяването на право на собственост с констативен нотариален акт (=КНА) не е напълно надеждно, защото този нотариален акт може да бъде оспорен особено, ако имотът е бил в съсобственост преди да е издаден констативния нотариален акт. Повече информация относно рисковете при покупка на имот, за който има КНА може да научите по време на консултация с нас.
Нотариусът не е длъжен да проверява историята на собствеността на имота, което означава, че това търсене остава задължение и отговорност на купувача. Задълбоченото изследване на сделките, предмет на които е бил имотът, може да разкрие нередности, които по-късно да доведат до оспорване правото на собственост на продавача и съответно признаване за недействително на вашето такова.
Друга особеност в нашата правна система е възможността на трети лица да предявят претенциите си към правото на собственост върху имота, но това се разглежда по-обширно, когато се говори за собственост върху имота на продавача в следствие от наследяване.
По – горе споменатата частична собственост се изразява в съсобственост или участие на продавача в семейна имуществена общност – собственост на двама съпрузи. Ако имаме съмнения, че продавачът може да е съсобственик е добре да изследваме този въпрос, защото е важно всички съсобственици да участват в сделката. Когато имотът е съсобственост, всеки един от съсобствениците може да поиска делба или съответно да е наследил само определен дял от имота – в този случай няма как той да предаде на купувача правото на собственост върху целия имот.
При семейната имуществена общност ситуацията е подобна. Купувачът може да предприеме два подхода – или да поиска Удостоверение за семейно положение (от което следва да се поиска и Удостоверение за избран режим на имуществените отношения между съпрузи ), или да провери в Регистъра на имуществените отношения на съпрузите. Рискът в тази ситуация представлява липса на вписване в РИО и по този начин няма как да разберем за съсобствеността. За повече сигурност препоръчваме да потърсите помощ от адвокат, който се занимава с вещно право, за да проучи историята на имота обстойно, така както правните източници позволяват.
Друга хипотеза представлява продавачът да е юридическо лице.
Необходимо е в този случай да се направи обстойна проверка на фирмата инвеститор или фирмата продавач, нейната история и текущо състояние. При отношенията с юридически лица са налице рискове като откриване на започнато производство по несъстоятелност или изобщо лицето да е обявено за несъстоятелно. Производството по несъстоятелност може да бъде открито по-късно, а сделката да попадне в междинен период наречен „съмнителен период“. Отново ние залагаме на мнението и работата на нашите колеги в сферата на търговското право, за да ви помогнат през проверките за несъстоятелност. Възможно е също да съществуват тежести на голяма стойност като например залог на търговско предприятие.
Необходимо е да се провери дали имотът има тежести – възбрани, ипотеки, ограничени вещни права и други.
При прехвърляне на собственост на имот правата на трети лица се запазват. Затова тежестите върху имот са проблем, който в последствие може да лиши собственик от собствеността му или да навлече нови проблеми. Документацията и пояснението по този въпрос е обемна и детайлна, задълженията ни като купувачи са много, особено документацията, която трябва да се представи на нотариуса. Изготвянето изисква време и много усилия, така че трябва да се въоръжите с търпение.
Предварителен договор
Купуването на имот се извършва чрез договор за покупко-продажба известен още като нотариален акт.
Но много често се прибягва и до предварителният договор за продажба на недвижими имоти. Всички условия за действителност на окончателния договор се отнасят и до предварителния.
В Закона за задълженията и договорите е предвидена възможност за всяка от страните да предяви иск за сключване на окончателен договор. Ако се уважи искът, съдът издава съдебно решение, което замества самия договор, който се сключва под формата на нотариален акт. Тогава следва да се спазят условия, които се съблюдават при изповядването на нотариален акт.
Като купувачи трябва да имаме предвид, че предварителният договор не е гаранция за това, че ще станем собственици.
Продавачът може да продаде имота на друго лице по следната процедура: докато тече срокът между предварителния и окончателния договор, продавачът може да продаде имота чрез нотариален акт на друг купувач, тази процедура се вписва в Имотния регистър, а срещу такова вписване няма как да се противопостави купувачът с правата си по предварителния договор.
Друга особеност при предварителния договор е, че той не прехвърля право на собственост, а представлява техническо средство за достигане до окончателен договор. По тази причина няма как купувачът да претендира, че притежава право на собственост само на база предварителен договор, а необходимо да се мине през съдебно производство за обявяването му за окончателен договор.
Важен момент е и предаването на владението.
Покупка на имот „на зелено“
Трябва да сте много наясно за рисковете при покупка „на зелено“ като по-долу ще откриете информация за какво трябва да внимавам при покупка на имот „на зелено“.
Става въпрос за купуване на недвижим имот директно от фирма инвеститор или фирма за продажба на недвижими имоти в период, в който още нямаме построена сграда, която да е въведена в експлоатация.
Тази практика на закупуване на незавършени сгради крие най-големите рискове. Тук се събират всички по-горни задължения на купувача да провери фирмите, замесени в строежа и продажбата на имота; собствениците или собственикът на земята; историята на тези лица. След това трябва да се провери законността на строежа. Дали фирмата строител има издадено разрешително за строеж, както и последващите документи, включително архитектурните планове.
Правото на строеж се учредява с договор, който трябва да бъде във формата на нотариален акт. Заедно със собственика на земята се уточняват детайли относно обема на правото. Има много законови изисквания, които трябва да се спазят в тази процедура, съответно е добре да се проверят от купувача, за да е сигурен, че продавачът първоначално е имал правото да построи имота, който искаме да купим и съответно да се види какви са допустимите параметри на строежа.
За да е въведена в експлоатация сградата трябва да придобие така наречените актове – Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Актовете се получават в последователност като закупуването на имот на по-ранна фаза увеличава риска, който купувачът поема.
Актовете 14, 15 и 16 съществуват, за да може с тях да се контролират етапите на строителните работи. Трите документа трябва да проследят и извършването на строително-монтажните работи според действащия закон.
Строящите се обекти първо получават Акт 14 – при приемане конструкцията на сградата (етап „груб строеж“). Подписаният Акт 14 за дадена сграда означава, че тя се превръща от обект с право за строеж в недвижим имот. Документът се съставя и подписва от инвеститора, консултанта, който осъществява строителния надзор, и проектанта.
Следва Акт 15, с който се констатира, че сградата е напълно завършена и определя състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът удостоверява, че изпълнението на зданието се е случило съобразно одобрените инвестиционни проекти и че са приключили строителните и монтажните дейности.
Комисията по подписването на Акт 15 включва инвеститора, строителя, строителния надзор и проектанти.
На базата на Акт 15 се съставя последният – Акт 16. Той се издава от кмета на общината или от Главния архитект, който следва да е упълномощен от съответния кмет.
Акт 16 е документ за въвеждане на новата сграда в експлоатация. Той е завършващият документ за всяко строителство. Ролята му е да установи годността за въвеждане в експлоатация на обекта, на който е издаден, т.е. обектът е годен да приеме обитатели.
Един строителен обект получава Акт 16, след като се:
1. установят правата на собственост от гледна точка на законност на сградата;
2. провери дали строежът е направен по одобрени или неодобрени проекти;
3. установи съответствието между одобрените проекти и фактическото изпълнение.
Важно е купувачът да е наясно с етапа, на който се намира строежът, за да бъде сигурен, че ще придобие право на собственост.
Ако сградата не притежава първия акт – Акт 14 , при купуването на имота ще е налице купуване на право на строеж, а не на право на собственост. На този етап рискът от недовършване на строежа е голям, затова е добре да се консултирате с адвокат за подробностите.
Акт 15 се приема като преносно „завършване на строеж на сграда“, но това не означава, че тя е годна за обитаване и използването на имота би било незаконно.
Разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация се издават само на база Акт 16 и само тогава имотът може да се обитава.
Разпространена е практиката да се продават жилища преди Акт 16, което е и напълно законно, но е нужно да се разгледат рисковете и всеки купувач да прецени за себе си дали е съгласен да ги поеме.
На кого е терасата на апартамента?
Нещо, на което си струва да обърнем внимание, е терасата, която може да съществува към нашия имот.
Трябва да погледнем нотариалните актове или планове, за да разберем към кой обект е причислена квадратурата на терасата. Това е нещо, за кето особено трябва да внимавам при покупка на имот.
Има тераси, които се водят като покрив на самата сграда – „покривна тераса“, което означава, че се причисляват към общите части на сградата. А общите части от своя страна са собственост на всички обитатели на жилищната сграда, тоест обитателите са съсобственици върху тях.
Ателие или апартамент?
Друго, което трябва да проверим, е дали имотът, който купуваме, е определен като „ателие“ или „апартамент“.
Ателието няма легална дефиниция в българското право, но апартаментът под наименованието „жилище“ има.
Заедно с определението има редица отличителни белези, определени като условия, за да се признае един имот за жилище, например: задължителни комини в дневните и в кухните; да има осигурено проветряване; регламентирана е височината на жилищните помещения; изисквания за изложение на жилището; изисквания за разположение на стаи далеч от източници на шум и вибрации.
Ателието от друга страна е обект, който служи за упражняване на професионални или стопански дейности с постоянно обитаване. Тоест не могат да се използват изцяло за работа, нито изцяло като жилище, но доказването, че не се използва изцяло за жилищна дейност е доста трудно. Много хора се изкушават да си вземат ателие, заради например данъчните облекчения за млади семейства.
При този вид обекти има много особености, които трябва да се проверят предварително – данъци, сметки, право на административен адрес и др.
Въпреки първоначално може би изкушаващата оферта, която може да получите, купуването на апартамент („ жилище“ ) е един много по-сигурен вариант за вас и вашето семейство.
Купуването на имот е решение, което носи със себе си много рискове, които не си струва да поемате сами, както и доста големи разходи, които не си струва да загубите заради невъзможност за обстойно разследване.
Има определени фактори, за които трябва да внимавам при покупка на имот.
Надяваме се краткото ни изложение да ви е насочило към правилните стъпки, които трябва да предприемете, за да сте доволни от крайния резултат.
Ние сме тук да Ви предоставим нашето становище като при въпроси може да се обръщате към нас за консултация.
Може да прочетете повече информация за нашата услуга Проверка на имот.
За контакти:
tel.: 0895443792
email: office@bi-lawfirm.com
Автор на статията е Камелия Канева, студент по Право.